中国房价只涨不跌的神话终究要破灭，下跌只是时间问题

吴淑琨

1、中国经济可以承受的升值幅度有多大？

1.1中国最大的国情是什么？

中国拥有全球近四分之一的人口，人是中国最大的国情，没有任何其他的因素比人的因素对中国的影响更为深刻而复杂。中国的任何一个小概率事件，乘以13亿人口都可能成为一个大问题。

同样是因为人口问题，近几年来，有关老百姓的收入、医疗、教育、住房、就业等问题显得日益突出。这些问题的不断累积，再加上其他的结构性矛盾和制度性障碍，已经严重影响到中国社会经济的可持续发展。也正是在这种大背景下，党的十六届六中全会才会历史性地以全会方式讨论建设和谐社会。其意义可堪比党的七大和十一届三中全会，因为党的七大要解决的是，在全国即将解放全面接管政权的背景下，要解决从夺取政权到建设政权，从农村走向城市，也才有老人家所称的“进京赶考”一说；而党的十一届三中全会则是开启了中国经济体制改革的序幕，党的工作从阶级斗争全面转向以经济建设为中心。

建设和谐社会，这是党在中国社会进入新世纪，面临巨大转型的历史关键时刻做出的战略决策，这决不是一个口号，而是有具体的目标和推进措施的，那我们就要问，为什么要建设和谐社会？很简单，那就是因为，经过二十多年的经济改革，在取得巨大经济成就，让一部分人先行富裕起来的过程中，中国社会也不断累积起了巨大的结构性矛盾，尤其是与老百姓切身利益攸关的，诸如收入两极分化（根据有关数据显示，10%城镇最富有的家庭占有全部城镇家庭财富的45%，10%城镇最不富有家庭仅占有全部城镇财富的1.4%）、看不起病（尽管政府三令五申，不断降低药价，但老百姓还是有病不敢求医，尤其是农村）、上不起学（现在的大学教育都变成了收费教育，有的大学干脆打出了精英教育、贵族教育的旗号，而学费相对于收入来说显然过高）、买不起房（近几年来很多地方的房价都翻了几个跟斗）、找不到工作（一年大学生毕业就一百多万），在这些巨大的问题面前，中国共产党以巨大的勇气和智慧，作出了建设和谐社会的战略决策，对我们这个具有五千年文化积淀的国家而言，是莫大的福音。

对中国这样具有13亿人口的大国而言，稳定比什么都重要，因此凡是涉及到人的问题，无论是多小的问题，只要考虑到巨大的人口基数，都需要引起足够的重视。

1.2 中国经济可以承受的人民币对美元汇率年升幅又多大

关于这个问题，本文不准备从纯经济数据的角度进行分析，因为这样做不仅可能是徒劳的，而且也不具有多大的说服力。但以下几个方面或许更能说明中国经济可以承受的汇率升幅。

首先，我们需要区别一下中国经济本身可承受的人民币汇率年升幅和决策层认可的中国经济可承受的人民币汇率年升幅，前者反映的是经济内在隐含的最大值，这个数据实际上是不可知的，而更重要的，同时也是市场有关各方最关心的，影响未来人民币汇率变动方向的，是政府决策层如何看待人民币升值与中国经济承受度之间的关系。于是这个问题就演变为，影响政府决策层看待人民币升值对中国经济影响的因素有哪些？我以为至少有三个方面是值得关注的：一是对中国经济增长的影响，中国正处于经济转型的关键阶段，在逐步降低投资增长对经济贡献的同时，国内消费增长又难以在短时间内填补空白，出口对经济的支撑就显得更为重要，因此过大的人民币升值将不利于中国经济的顺利转型；二是对就业的影响，人民币升值过快将极大地影响沿海地区许多本来利润就已微薄的出口型企业，一批企业将难以为继，而这将导致大量的失业；三是国际政治环境，以美国为主的一些发达国家，出于各种目的（包括政治的、经济的）对中国施压，要求人民币加快升值步伐，而中国政府的一贯表态，说明国际政治环境的松紧，会影响中国政府改革人民币汇率机制的策略性步伐。

其次，中国沿海地区的出口加工贸易平均利润一般在5%-10%，甚至更低，而且这是以吸引内陆地区源源不断的低廉劳动力为代价的，而这种趋势正面临改变，一是不断冒出的民工荒，地方政府的最低工资标准提高以及社会养老保险制度的普及，这些企业的劳动力成本呈现上升趋势，二是人民币升值会更进一步压缩其生存空间。如果每年人民币升值超过5%甚至更高，那么可以预见，会对相当一部分的出口导向型且劳动密集型的企业造成毁灭性的打击。

最后，有几件具体的事情可以提供一些佐证：（1）中央汇金公司与中国工商银行、中国建设银行和中国银行签订的外汇期权协议，商业银行以连续三年每年1%的期权费，换取汇金公司从07年开始以汇改前的汇率水平收回外汇储备注资，按照对等的原则，这意味着到07年人民币可能升值6%；（2）中国人民银行针对第一财经日报关于中国最高可承受5%升值报道的严厉谴责；（3）最近一段时间几位重量级人物纷纷表态，人民币应小幅升值。

总之，从种种方面可以作出一个判断，人民币不太可能大幅升值，我个人以为中国经济可承受的升值幅度应在5%左右。

2、中国房价还会牛下去吗？

关于房价上涨的几个似是而非的理由

（1）     中国经济的持续高度增长，为中国房价上涨提供了宏观土壤

   中国经济的高速增长，为中国房价的持续上涨提供了很大程度上的支撑，但问题在于，一个大多数都买不起房同时又面临诸多结构性矛盾和制度性障碍的社会，靠什么以维持房价的上涨。

    中国经济的高速增长在很大程度上得益于投资的高速增长，而老百姓的收入增长并没有想象中的那么快，而且进一步考虑到转型过程中的医疗、教育和养老等问题，使得老百姓的可支配收入并没有公布数据显示的那样大。

（2）     中国高速发展的城镇化进程，为中国房价上涨提供了可能

    支持房价上涨的另一理由是中国城镇化的加快，可问题在于城镇化的钱从何而来，房价的上涨，谁能买得起这个单，老百姓的收入能从天上掉下来吗？

（3）     人民币升值预期，吸引大量海外资金进入，推动房地产价格上涨

     中国经济的持续增长确实强化了人民币升值的预期，从最近的数据也可以看出，海外资金源源不断进入，但问题在于中央政府会坐视不管，任由其自由进入，在人民币资本项目仍严格管制的情况下，这些资金还是有限的，主导力量仍在国内，只要政府不支持房价继续上涨，可以说房价就很难真正继续牛下去。

（4）     收入结构的两极分化，一大批富有家庭不断投资房产为房价不断高企提供了有力支撑

     中国居民收入结构的两极分化，使得数十年间涌现了一批巨富和中产阶级，尽管这个数量占总人口比例很小，但其绝对数量则相当可观，正是这些巨额的财富和资金需要寻求投资渠道，成为推动房价不断攀升重要原因。但很显然，中央政府已经开始对这个问题表示了高度关注，和谐社会建设的重要内容之一就是通过再分配机制，调和收入分配的两极分化，只要政府下定决心，使投资房产的成本不断增加，必然将大大降低对房产的投资需求。

可以看到，所有这些并不一定最终会支撑房价继续上涨，原因是多方面的，但以下几个方面可能是最为重要的：

首先，也是最重要的，中央政府的态度是决定房价后续走势的关键因素。从去年以来，中央政府及各部委出台了一系列的调控房价的措施，但效果不大，反而给人感觉是中央越调控，房价越上涨的感觉。这在某种程度上也会影响到人们对政府调控有效性的怀疑，但是，在建设和谐社会的大背景下，我们有理由相信中央政府调控房价的坚定决心，因此，政府究竟会出台什么样的后续措施才是问题的关键所在。尽管预测政府会出台什么政策，何时会出台比较困难，但方向基本上是可以把握的，那就是房价不能长期脱离老百姓的收入增长，不能让大多数人买不起房。

其次，潜在需求不等于真实需求，迫切需求也不等于真实需求，无论是潜在需求还是迫切需求，要转变为真实需求，最关键还在于老百姓手中要有钱。

再次，从2001年以来，翻着跟斗上涨的房价，已经大大透支了老百姓的未来收入增长，老百姓的收入增长赶不上房价的上涨。目前国际上公认比较合理的住房价格收入比为3-6倍，但最近几年，中国房价与收入比呈现快速上涨态势，2006年第三季度最新统计分析显示，京沪穗深四地“房价收入比”均达到12倍以上，是国际合理比例的2到5以上倍。这也就意味着，即使当前房价维持现在的水平，中国房价收入比要回到合理范围，老百姓的收入水平就需要在现有水平上增长2到5倍，而按照当前人均收入每年增长12%左右的增长速度，则意味着完成这一过程需要6-14年。